21
8.2023
Nakłady na nieruchomość. Jak je rozliczyć?
Nakłady są to wydatki poniesione na daną rzecz. W przypadku, który omówimy, będą to więc wydatki poniesione na nieruchomość, np. na jej utrzymanie czy też renowację. Nakłady dzielimy na nakłady konieczne i inne. Nakładami innymi niż nakłady konieczne są nakłady użytkowe i nakłady zbytkowne.
Nakłady konieczne są to nakłady, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdolnym do normalnego, zwykłego korzystania z niej. Są to takie wydatki, które trzeba ponieść, aby możliwe było korzystanie z danej rzeczy w sposób, do którego jest ona po prostu przeznaczona.
Nakładów użytecznych dokonuje się po to, aby rzecz ulepszyć, dosłownie uczynić bardziej użyteczną. Nakłady zbytkowne są z kolei czynione po to, aby nadać rzeczy odpowiedni wygląd czy też charakter, który zaspokoi potrzeby estetyczne osoby, która tych nakładów dokonuje.
W przypadku nieruchomości nakładami mogą być takie czynności jak np. dokonanie przebudowy jakiejś części budynku, ogólny remont czy też instalacja urządzeń domowych różnego rodzaju.
NA CZYM POLEGA I Z CZYM WIĄŻE SIĘ ROZLICZANIE NAKŁADÓW NA NIERUCHOMOŚĆ?
Od tego, w jaki sposób dokonano nakładów, zależy późniejsza możliwość dochodzenia zwrotu oraz zasady ich rozliczania. Poniżej omówimy kilka przypadków okoliczności, w jakich mogą zostać poczynione nakłady i jak wygląda wówczas ubieganie się o zwrot i zasady rozliczania.
MAŁŻONKOWIE (NAKŁADY NA NIERUCHOMOŚĆ WSPÓLNĄ)
Osoby pozostające w związku małżeńskim mogą dokonywać nakładów z majątku osobistego na majątek wspólny i na odwrót. Jeśli więc małżonkowie poczynili nakłady z majątku wspólnego na majątek osobisty jednego z nich (tego, do którego należy nieruchomość), to małżonek, który jest właścicielem nieruchomości, powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty (daną nieruchomość).
Zwrot nakładów nie obejmuje wydatków i nakładów koniecznych poczynionych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Oznacza to, że jeśli np. małżonkowie w trakcie trwania związku zdecydowali się na remont nieruchomości, która należy tylko do jednego z nich i w tym celu użyli wspólnych zarobków, to małżonek, który jest właścicielem nieruchomości poddanej renowacji, powinien zwrócić poczynione wydatki i nakłady. Jeśli jednak nieruchomość ta była przeznaczona na cele dochodowe, to zwrot nakładów nie będzie możliwy.
Może zdarzyć się również sytuacja odwrotna, mianowicie taka, kiedy to jeden z małżonków dokonuje nakładów z majątku osobistego na nieruchomość, która wchodzi w skład majątku wspólnego. Małżonek, który takich czynności dokonał, może domagać się ich zwrotu, ale z zastrzeżeniem, że zasadniczo zwrot nie obejmuje wydatków i nakładów, które zostały użyte w celu zaspokojenia potrzeb rodzinnych. Przykładowo, jeśli małżonek dokona sprzedaży nieruchomości, która weszła do jego majątku przed zawarciem związku małżeńskiego, a środki pochodzące z jej zbycia przeznaczy na bieżące potrzeby rodziny, to zwrot nie będzie mu się należał.
ZWROT NAKŁADÓW NA NIERUCHOMOŚĆ OSOBY TRZECIEJ
Przypomnijmy, że na gruncie przepisów prawa cywilnego wyróżniamy pojęcie samoistnego posiadacza w dobrej wierze oraz w złej wierze. Dlaczego jest to takie ważne? Ponieważ możliwość dochodzenia zwrotu poniesionych nakładów w obu tych przypadkach wygląda trochę inaczej.
Samoistny posiadacz w złej wierze to osoba, która zdaje sobie sprawę z tego, że określona nieruchomość nie jest jej własnością. Taki posiadacz może żądać zwrotu wyłącznie
w zakresie dokonanych nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile w przypadku braku zwrotu, właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.
Posiadacz samoistny w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych w takim zakresie, w jakim nie pokrywają się one z uzyskanymi z nieruchomości korzyściami.
W takim przypadku właściciel i posiadacz nieruchomości dokonują wzajemnych rozliczeń, czyli wartości nakładów poczynionych przez posiadacza nieruchomości oraz wartości pożytków i korzyści, które otrzymał. Co w przypadku nakładów innych niż konieczne – użytkowych i zbytkownych? W takiej sytuacji samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać ich zwrotu o tyle, o ile zwiększają one wartość nieruchomości. Ważne – samoistny posiadacz w złej wierze nie może żądać zwrotu innych nakładów niż konieczne.
CZY ZWROT NAKŁADU NA CUDZĄ NIERUCHOMOŚĆ WIĄŻE SIĘ Z KONIECZNOŚCIĄ ODPROWADZENIA PODATKU OD CZYNNOŚCI CYWILNOPRAWNYCH?
Nie. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych w art. 1 pkt 1 zawiera zamknięty katalog czynności, które podlegają podatkowi i nie ma wśród nich czynności zwrotu poniesionych nakładów. Jest to więc zdarzenie neutralne podatkowo, nie wywołujące dla osoby, która taki zwrot otrzymuje, żadnych skutków w sferze podatku PIT, SD oraz PCC.
W razie pytań, zachęcamy do kontaktu.
JHC Adwokaci i Radcy Prawni.